Escassez controlada de metros quadrados: na "velha" Moscou, o volume de novas construções foi reduzido pela metade.

Com base nos resultados do terceiro trimestre de 2025, o mercado imobiliário residencial primário na "antiga" Moscou apresenta um declínio constante na oferta e um aumento nos preços, criando um déficit administrável. Segundo analistas do setor residencial da CORE.XP, apenas 49 edifícios em 7 projetos entraram no mercado durante o trimestre, em comparação com 86 edifícios em 14 projetos no mesmo período do ano anterior. Em relação ao ano anterior, o volume de novas construções caiu mais da metade. Quais bairros de Moscou impulsionarão a demanda em um futuro próximo?

Conforme relatado por Ekaterina Lomteva, Diretora e Chefe de Imóveis Residenciais da CORE.XP, ao MK, o preço médio ponderado pedido dentro dos limites da "antiga" Moscou atingiu 712.238 rublos por metro quadrado (+20% em relação ao ano anterior e +0,3% em relação ao trimestre anterior). Nas transações, o preço médio foi de 559.638 rublos por metro quadrado (+5% em relação ao ano anterior e +2% em relação ao trimestre anterior). No entanto, a diferença entre o preço anunciado e o preço real da transação permanece alta — chegando a 27%. O tamanho médio dos lotes é de 49,9 metros quadrados.

Segundo o especialista, o número de transações de crédito imobiliário aumentou 58% em comparação com o mesmo período do ano passado e 40% em relação ao segundo trimestre. A participação dos financiamentos imobiliários aumentou 6 pontos percentuais em ambos os períodos. De janeiro a setembro de 2025, os programas de financiamento representaram 59% do total e 78% do volume de todos os empréstimos, com 19% das transações utilizando planos de parcelamento.

Quase todos os distritos de Moscou estão registrando queda no estoque de imóveis, com uma redução geral do mercado de 12%. As principais regiões com declínio anual são o Distrito Administrativo Sudoeste (-45%), o Distrito Administrativo Sudeste (-31%), o Distrito Administrativo Nordeste (-28%) e o Distrito Administrativo Leste (-18%). Enquanto isso, observa-se um leve aumento na oferta no Distrito Administrativo Oeste (+19%) e no Distrito Administrativo Norte (+4%). Nesse contexto, a demanda reprimida começa a se formar em locais com oferta reduzida e melhor acesso ao transporte, onde os programas de financiamento imobiliário e planos de parcelamento estão impulsionando ainda mais a atividade dos compradores.

Entre os polos de demanda local no mercado imobiliário residencial primário da "antiga" Moscou, o analista destacou o Distrito Administrativo Oriental, onde o volume de estoque caiu 18%. No Distrito Administrativo Oriental, houve uma mudança estrutural em direção a formatos de moradia "familiares", com redução no número de lotes disponíveis com área mínima.

No sudeste de Moscou, observa-se uma queda na visibilidade (-31%) em meio à revitalização de zonas industriais e ao lançamento de projetos emblemáticos para o segmento de negócios acessíveis. O distrito de Yuzhnoportovy é o foco, consolidando-se como um novo polo de atividades comerciais e um ponto de referência vibrante na cidade. O Distrito Administrativo Nordeste combina um equilíbrio entre uma "cidade vertical" e corredores verdes. Nessa região, a demanda se concentra nas grandes áreas de lazer do VDNKh e do Jardim Botânico, o que resulta em um número limitado de novos projetos e uma queda significativa na visibilidade (-28%). Atualmente, há complexos residenciais em construção no distrito.

Tradicionalmente popular entre os moscovitas, a zona sudoeste da cidade também enfrenta uma significativa escassez de oferta. No terceiro trimestre de 2025, o estoque no mercado primário diminuiu 45% em relação ao ano anterior. A demanda está concentrada no distrito de Obruchevsky, onde o interesse reprimido dos compradores está aumentando.

Assim, diante da queda no volume de construções e da entrada limitada de novos projetos no mercado da "antiga" Moscou, as opções dos compradores já estão significativamente restritas. Os orçamentos mínimos nos distritos leste e sudeste da cidade ainda variam de 9,81 a 12,13 milhões de rublos (Distrito Administrativo Leste) a 20,9 milhões de rublos (Distrito Administrativo Sudoeste), mas essa diferença está diminuindo gradualmente.

"O 'antigo' mercado de Moscou entrou em uma fase de déficit administrado: com a conclusão de novas construções caindo mais da metade, estamos vendo a demanda latente mais acentuada no Distrito Administrativo Oriental (Bogorodskoye, Golyanovo), no Distrito Administrativo Sudeste (Yuzhnoportovy), no Distrito Administrativo Nordeste (próximo ao VDNKh e ao Jardim Botânico) e no Distrito Administrativo Sudoeste (Obruchevsky)", enfatizou Lomteva.

Ela prevê que os projetos que se destacarão serão aqueles que se encaixam perfeitamente na matriz de localização e produto e criam infraestrutura desejada já nas primeiras etapas da construção. "Uma estratégia racional para os compradores será garantir o preço no momento da reserva e usar uma combinação de financiamento imobiliário e planos de parcelamento, cuja participação nas transações é consistentemente alta hoje em dia", concluiu a especialista.

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